日本模式房地产信托业务的发展历程

首先日本的信托是委托人将财产转让给受托人,即财产权转移为前提,而中国是不一样的,财产权不一定发生转移。其次是关于委托人的地位问题,在日本一旦设立了信托以后,原则上在受托人和受益人之间形成权利义务关系,委托人的地位没有受托人和受益人重要,而在中国委托人的地位比较重要,权限也比较大。和中国相比,日本的信托看上去独立性更强,更加关注受益人的权益。当然在日本的信托中也有很多自益信托产品,关于这一点日中两国没有太大的区别。。

1906年日本成立了第一家信托公司,此后日本全国各地兴起了创办信托公司的热潮,当时对信托公司没有明确的限制,信托业务有贷款、房地产,范围非常广泛,甚至有一些信托公司打着信托的幌子进行欺诈。

面对这种现实情况,为了明确信托概念,推动健康发展信托,日本在1922年出台了信托法,以及信托业法,一般称之为信托两法。信托业法规定信托业实施审批制,政府在颁发牌照的时候也遵循着从严筛选的原则,最后小的信托公司被迫暂停或者说停业。可以说日本信托业的发展史和中国信托业的发展有极其相似的地方。

当时信托公司的业务主要是面向高端客户的金钱信托,占了八成左右,这主要是因为当时的资产是以现金、货币的形式体现的,其他的形式很少。二战以后由于战争造成的灾难,以及通货膨胀的影响,资产大量流失,信托公司经营也曾一度陷入了难以为继的困境,日本通过让信托公司经营银行业务,成功地打破这了一僵局。

为了重建战后混乱的金融制度,1954年日本政府提出了所谓的信托专营方针,从经营信托业务的银行中把信托部门剥离出来,归到了信托银行旗下,最后经营信托业务的银行就变成了7家信托银行,加上大和银行,一共有8家。随后的20世纪六七十年代,日本经济高速发展时期,信托银行以贷款业务为核心,从中产阶层募集长期资金,同时向基础产业提供长期信贷资金,作为这样一种金融机构确立了其持续发展的模式。20世纪80年代由于信托取得了长足的发展,外资银行以及国内的其他金融机构,也希望能够参与信托业务,日本信托业也加快了这样的改革开放的步伐,1986年允许外资银行以成立现地法人的形式,成立信托业务。1993年允许银行和证券公司通过设立子公司,或者是信托合同代理店来参与信托业务,2002年又允许金融机构总公司亲自来从事业务,2004年修订信托业法以后,允许通过新设信托公司或者说新设代理店的形式来从事信托业务。

虽然信托业从业机构的准入限制有所放缓,但是除了一些存续至今的信托银行以外,新加入的信托公司的业务并不是很好。这个原因主要有两点,其一是信托业务专业性比较强,要集聚相应的专家,构筑相应的专业体系,基本上就是一个比较复杂的工程。第二相对于信托业务的专业性和操作难度来说,其预期年化收益相对较低。可以说信托作为社会基础建设的一部分,应持续稳定高效地发挥其职能,大量的机构频繁参与的情况,可能不太适合这个行业。

让我们共同回顾日本各主要信托产品的发展历程信托在不同的历史阶段,是基于何种目的登上历史舞台的。由于时间的关系,在这里面就不具体地来谈了,总的来说基于各个时代所产生的社会需求,新兴信托产品不断地得以发展、开发和拓展,当它们不再符合时代需求的时候,又会走向衰落。

贷款信托作为主流的信托产品之一,其兴衰最能体现其所处的时代背景以及社会需要。二战以后日本政府认识到了为了发展产业,长期稳定地资金供给是必不可少的,于是从普通国民那里吸收长期资金,为产业发展提供长期融资服务,具体措施之一就是由信托公司提供贷款信托这样一种服务。

贷款信托通过发行5年的长期运作产品来募集资金,以设备投资为核心提供长期的投资,另外 银行通过提供2年以下的存款服务,主要提供短期流动资金贷款,这就是所谓的长短 分离政策。由于贷款信托发售时为等额金额的信托产品,每信托产品一万日元起,并且附有保本协议,同存款相比受益较高,作为一种储蓄手段受到了中产阶层的好评。当 时日本处于高速经济发展的时期,各种贷款需求旺盛,贷款作为一种提供长期稳定 的资金手段,发挥了非常重要的历史作用。但是,贷款信托的余额在1992年、1993 年达到峰值以后开始大幅下滑,现在所有的信托银行都不再发行这种产品了。

原因主要有两个,一个是日本经济已经步入了稳定的发展期,企业社会投资需 求减少,所以提供长期资金的也逐渐减少,新兴信贷资金也逐渐地减少,另外一个日本放开了存款预期年化利率和期限的限制,具体来说像大客户或者是一些特殊的情况,存款预期年化利率是可以自由上浮的,而与此相比, 贷款信托要求平等地对待所有受益人,这个预期年化利率没有自由浮动的空间。