我国房地产信托业务的发展历程

我国的房地产信托是在2002年7月信托业重新开展后逐渐发展起来的。房地产信托发展初期，是以“过河贷款”的姿态出现在大众面前，并未引起房地产商的重视，也未发挥其应有的作用和力量。纵观房地产信托的发展史，可以发现，房地产信托和整个信托业经历了2003年和2008年两次黄金发展期。

一是2003年6月，中国人民银行出台了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（央行121号文件），对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等多个方面提高了信贷门槛。房地产企业融资受阻，开始将目光投向信托资金，2003年全年约有70亿资金通过信托方式进入房地产领域，房地产信托产品也正式走入投资者视线，并进入了平稳发展阶段。

二是自2007年3月央行首次加息，到12月央行连续加息六次，同时银监会出台了九条新规，严禁银行业金融机构向项目资本金比例达不到35%（不含经济适用房）等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款，地产企业又陷入融资困境，房地产信托再次得到发展机会，呈现迅速增长态势。2008年发行的集合信托产品中，投向房地产的信托资金为272.2亿元，占全部集合信托募集资金的32.16%。2009年，房地产信托保持增长势头。2009年共有37家信托公司成立了186款房地产集合信托产品，募集资金规模总额375亿元。2022年，监管层对房地产信托业务逐步规范，要求信托公司审慎开展，但这并不妨碍房地产信托规模快速扩张，房地产信托产品成立数量为397款，同比增幅为110.05%；成立规模达1210.62亿元，同比增幅为208%。

结合两次黄金发展期来看，房地产信托产品的爆发期均处于偏紧的货币环境下，在货币政策偏紧的情况下，一旦银行货币供应减少，信托、私募基金等渠道融资需求就会增多，因此，信托规模有随着银行信贷紧缩而膨胀的趋势。房地产信托的爆发主要是因为在严厉的房地产调控政策中，房企资金链的维护渠道所剩不多，迫切需要信托融资来解决。同时，房地产信托产品大多利润率较高，信托公司在银信业务、证券投资业务受限的情况下，也更倾向于选择房地产业务作为业绩驱动力。