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信托公司介入物流地产领域
物流地产是我国工业地产的新兴主要方向之一,现代物流地产的范畴包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体。
随着国内个人消费增长、零售市场成熟及电子商务的不断蓬勃发展,零售行业对物流设施的需求增长迅速,带动物流地产市场持续向好,全国整体优质仓储物业的平均租金已连续18个季度上涨。在写字楼和商铺市场竞争加剧,住宅市场承受库存压力的背景下,物流地产回报较高且稳定,发展前进广阔,正成为中国物业市场的投资热点,也很可能是信托公司开拓房地产业务的蓝海。散户财经通过梳理物流地产巨头普洛斯开展业务的情况及其商业模式,为信托公司开展物流地产业务提供借鉴。
通过战略合作、合资经营或股权收购破解土地获取的难题。可通过这两种模式间接取得:
首先获得中储现有物流用地的优先合作权;合资经营主要是普洛斯与合作方成立合资公司,双方持股比例各50%,合作方以土地或仓储设施入股,以现金入股,合资公司进行土地开发,待仓储中心建成后出售给普洛斯旗下的产业基金,或者不出售给基金,而是由合资方直接经营;另外,股权收购是通过控股其他物流地产商,间接获得被收购方的土地储备,
其次,在商业模式方面,通过基金管理模式实现高杠杆、高周转、高回报。基金管理模式是由普洛斯发起基金,用于收购手中成熟物业,此后,普洛斯不在直接控股这些物业,但通过与基金公司签订管理协议,仍负责物业的长期运营并收取管理费。基金到期后,通过资产上市,或发起更大规模的新基金来吸收合并旧基金,以推动基金模式的可持续发展。由于其在基金中平均持股比例仅为20%-30%的,因此置入基金相当于完成了销售,提前兑现开发收入和开发利润,实现了高周转。
信托公司可考虑以下方式介入物流地产领域:
1.通过自有资金或信托计划参与物流企业的定增;
2.和行业内标杆企业合作成立产业投资基金,提供资金支持,同时获取物流地产投资经验。
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