我国房地产信托业务的发展前景

一、我国具有发展房地产投资信托的条件

随着我国“十二五”战略规划的出台和社会主义市场经济的日益完善，在房地产领域为REITs的快速发展提供了良好的条件。

土地和住房制度改革为房地产权益分割提供了前提条件 

我国土地和住房制度改革为房地产权益的分割提供了前提条件。我国近年来出台一系列法律、法规，规范我国房地产产权的自由处分和预期年化收益。这无疑有助于REITs在我国的顺利开展。太少，需强化！！ 

相关制度的完善为房地产投资信托创造了必要的条件 

我国于2001 年颁布了《信托法》，使信托在我国有了更权威的法律依据，而2002 年颁布的《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托管理暂行办法》，从更细致的角度规范了信托业和个别信托；

证券制度方面，监管层一直在致力于证券衍生产品的创新和投资者保护的立法，这无疑为REITs在我国的发展创造了制度环境。 

尤其是《国九条》颁布后，证券业从上至下的创新意识与渴望大大加强；创新试点券商制度的实行，也为可上市交易REITs这样的产品创新推出提供了良好的载体。

证监会、交易所都在积极推动房地产投资信托

证监会和交易所都专门成立了REITs产品创新课题组，并积极组织有创新资格的券商进行试点准备工作。这样自上而下地推动方式有利于在目前制度环境还不很成熟的条件下，避开一些相关障碍，在进行相关制度、法规建设的同时，先进行几个试验性的尝试，为下一步的大规模推广积累经验。

二、我国未来发展房地产投资信托存在的障碍

由于我国现有的法律法规制度不够健全，发行市场还不够成熟，操作过程还存在诸多风险，因此，未来REITs的发展还存在许多的障碍。

推行房地产投资信托的时机选择 

在美国次贷引发的金融危机以及国内房地产泡沫仍然存在的情况下，目前进行房地产投资存在风险过高的问题。在全球资本市场，由于普遍预计商业房地产市场将受到宏观经济增长放缓的严重打击，最近REITs板块股票已经承受了巨大压力。从次贷危机的经验教训来看，基础资产的质量即租金现金流优良程度是REITs成败的关键，而在经济周期下行阶段，这一因素充满不确定性，因为物业本身现金流和盈利能力下降，面临一定风险。  税收以及法律不完善  首先在税收上存在双重征税的问题。在国外做房地产投资信托，在税务方面是有一定的支持，比如可以免除利得税，使信托可分派的预期年化收益较多，而信托投资人的回报率也相对提升。美国是最早推出REITs的国家，在美国REITs的预期年化收益可以免征企业所得税和资本利得税，REITs投资的房地产也属于免税资产。同时在我国香港REITs也可以豁免利得税。然而在我国，与REITs的相关税收优惠政策尚未公布。国内的物业回报率本来就不高，而与持有物业进行租赁经营的相关税费却不少，如果把租金预期年化收益扣掉全部税费的话，就满足不了投资人的投资需求了。再次就是我国国内尚无REITs的相关法律制度，现有的产业投资基金类的法律也不完善 。

发行主体和发行场所的选择  按照香港的模式，在REITs的信托资产上会加一个壳公司，即SPV（特殊目的公司），信托资产则以某种股权形式放入SPV，由SPV发行基金。但国内《公司法》下目前尚不能通过设立SPV 来发行REITs并上市。鉴于此种情形，可以信托资产的名义来发行REITs。 操作过程中存在风险 

在REITs运行中，主要存在这样几种风险：  1、道德风险。房地产投资信托在我国还没有形成完善的运作模式，对受托人的有效约束和激励机制尚未形成，容易发生受托人的道德风险。  2、项目风险。对项目的选择是REITs的首要工作，如果项目本身存在市场销售前景、内部法律纠纷、建设资金短缺等方面的问题，则投资产品无论怎么设计控制风险，项目本身的先天缺陷是无法避免的；  3、行业风险。房地产行业是一个资金密集型行业，时间周期较长、资金占用量大、利润回报较高。房产本身既是耐用消费品，又是投资品，在一定市场环境下，还可能滋生投机风险，如果房地产价格上涨幅度超过了居民消费承受能力，就可能存在房地产泡沫。如果泡沫达到一定程度，就必然影响REITs。

缺乏运作房地产投资信托的专业人才 

从房地产投资信托运作的本质上讲，其更偏重于理财，而非单纯的房地产专业技术；其注重的是房地产资产的运作，而非项目的具体实施。所以发展房地产投资信托必须拥有一批具有战略投资眼光、精于投资银行业务、通晓财务法律的理财专家。同时，这些人员又必须对房地产专业有一个比较全面的把握能力。而我国目前的房地产投资信托业务中，实际管理人员以房地产专业人士居多，在理财能力上比较欠缺，不利于房地产投资信托的长远发展。