私募组合十年九倍收益的投资经验“笔记”

我是做房地产开发工作的，副业是做PE投资。在2022年开始投资私募，目前持有5个私募，截止2022年，我这十年私募年化收益率（费后）大概25%，十年九倍收益，也算比较理想的回报，主要是早期的泽熙、邻山贡献比较大，后续不一定有这么高收益。

我这十年来在股票、基金、房产都有投资，但大部分资金是购买私募，这样配置，是根据买房和买基金的不同回报率来决定的。

我先说一下买房回报率，按国家统计局数据从2008年到2022年，全国平均房价每平方3576元上涨至9310元，折算年化收益率是9%，如果只算最近五年，年化收益率大概是6.5%，这是包含县市的平均数，只算北上广深等一线城市数据，年化回报率大概12-18%。未来十年房价上涨趋势放缓是可以预见的，除了一线及部分省会城市，未来投资房产，估计只可以跑赢通货膨胀，投资价值是有限。

因为中国城镇化已经接近70%，人均住房面积35平方，已经赶上发达国家水平，房地产发展的黄金时代已经过去；而且房价过高使城市竞争力下降，危害立国之本制造业的发展。如华为，就是因为深圳土地供应不足，房价过高，影响企业发展，才搬到东莞市大岭山镇松山湖边建总部。中央限制房价上涨是一个长期政策，在房住不炒的政策下，投资收益会大幅下跌。我本身从事房地产开发工作，经常有人咨询投资房产的事情，过去十年我劝别人买房投资，现在只告诉他们买房只能跑赢通货膨胀2-3个点，没有以前回报率那么高。

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